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表参道公寓住宅
選址及投資經營分析

選址及投資經營分析                                    

       東京都表参道周邊作為日本時尚重鎮及商業黃金地段,是東京都心絕佳地段的代名詞,此區物件皆為保值性極高的稀有資產。此高級區段也是來訪東京的旅客必訪的旅遊熱點商圈,此物件坐落於涉谷、表参道及南青山的交界處,距離表参道地鐵站步行兩分鐘,坐擁銀座、半藏門及千代田三條地鐵線,是做為公寓投資物件的不時之選。

 

        PMC締結不動產業界資訊脈絡,藉由整合資源共享網路,掌握大量未公開稀有物件資訊,獲得第一手精選不動產買賣資訊。在確認客戶意願後,簡化加速不動產購入流程,在物件招售資訊釋出後四小時內完成購屋申請及議價談判,幫助客戶順利購置稀有物件。

 

        協同東京在地策略合作夥伴 - 高端公寓酒店品牌Real Life團隊操刀整體設計改裝及委託做為高級月租住宅模式管理,鎖定高端商務客需求,藉以創造高固定收入,同時坐享都心商業地帶不動產穩健增值效益。

室內設計規劃

室內設計規劃                                            

After

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可用空間最大利用下,將面積48平方公尺的室內空間變更規劃為2LDK的高端住宅,開放式餐廚設計賦予完整機能及開闊空間,以兩臥室兩廳的格局滿足東京高端租屋市場稀缺需求。

 

浴室、廁所及洗面室獨立分離的日式風格成就能多人同時使用的便利性,除滿足外國高端商務客需求之外,也能兼顧日本企業高階主管的住宿要求,與市面上一般租屋屋況做出市場區隔,藉以最大化拉高租金收入。

 

改裝後除作為月租短租經營之外,也可作為一般長約出租使用,賦予物件經營靈活性,可因應國際情勢彈性調整經營方針,維持穩定收益報酬。

Before

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舊有室內裝修陳舊,設備不堪使用,原有辦公室格局也不符合高固定收益設定,以現況作為任何形式出租都只能收取低於區域市場行情的租金,無法發揮稀有精華地段物業的特色,難以實現地區高端租客需求。

收益分析比較

收益比較分析                                            

After

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公寓單位設計改裝2LDK住宅單位後,在都心表参道周邊一帶作為月租短租經營使用,每年能創造550萬日圓左右的營收,扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至6.5%。倘若以銀行貸款七成作為計算,整體年投資報酬率可達約11%,以公寓單位做為投資標的來說,是頗豐富的穩定投資收入,倘若再加上精華地帶的穩健房地產增值率做計算,每年有12-15%的投資報酬率是絕對可以預期的。

Before

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原有公寓單位殘舊不堪,做為長租出租使用,每年固定租金收入約250萬日圓,扣除持有、維護成本及管理支出,整體房價投資報酬率約為3.8%。如以PMC主導建議的銀行貸款七成槓桿操作計算,整體年投資報酬率約為7%。

物件投資困難點

物件投資困難點                                          

1. 表參道周邊黃金地段,物件釋出稀缺,不動產買賣資訊流通封閉,取得困難。

2. 物件原屋況簡陋老舊,不敷使用,全屋需整體室內設計翻新改裝,專業設計工程團隊難尋,成本不貲。

3. 高端月租公寓攬客不易,物件經營及維護需仰賴在地專業管理公司。

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