top of page
南青山精品公寓酒店
選址及投資經營分析

選址及投資經營分析                                    

       東京都港區青山作為日本時尚重鎮及藝術發展中心,是東京人稱3A之一的都心絕佳地段,此區之整棟建築皆為保值性極高的稀有資產。此高級區段也是來訪東京的旅客爭相朝聖的旅遊熱點,緊鄰表参道、六本木、赤坂及涉谷,距離此三層樓獨棟建築徒步三分鐘的青山一丁目站則坐擁銀座、半藏門及大江戶三條地鐵線,此棟物業是做為投資酒店經營的不二首選。

 

       PMC諮詢分析客戶財務狀況及資產配置需求,量身訂制符合預算的投資方案,並藉由整合在地專業不動產仲介業者,建立迅捷資訊脈絡,構築稀有物件資源共享網路,以獲得第一手精選不動產買賣資訊,進而購置精華地段值得投資的不動產,以專業規劃管理創造高投資報酬。

 

       協同東京在地策略合作夥伴 - 高端公寓酒店品牌Real Life團隊操刀整體設計改裝及酒店經營管理,以酒店經營將投資收益最大化,創造不動產高投報固定收益。

建築外觀

建築外觀                                                    

After

-------------

2.jpg
321_edited.jpg
321_edited.jpg

借重RL團隊專業設計能力,將外觀翻新改裝後,呈現沉穩高雅氛圍,以貼近地段調性的手法,利用高端素材包裝高質感物業,推升酒店住宿賣價,同時拉抬不動產淨值,進一步提升整體投資效益。

Before

-------------

1.jpg
123.jpg
DSC01469.JPG

原有外觀帶有許多古典歐風裝飾線板,顏色表現以粉色為主,整體呈現過時老氣,與青山地區的時尚感十分違和,做為酒店、旅館使用欠缺高端商業識別個性,老舊的建築視覺表現也拉低整體不動產價值。

室內設計規劃

室內設計規劃                                            

After

-------------

未命名-4_工作區域 1.jpg
未命名-4-03.jpg
未命名-4-02.jpg

將整棟建築三層樓變更規劃為一層一戶獨立格局的三個單位,可用空間最大利用下,分別設計為兩間2LDK及一間1LDK的大空間,另外利用畸零空間設置兩間儲藏整備室以供酒店經營使用。

 

以三套完整生活配備的行政套房酒店房型作為公寓式酒店經營使用,內裝設定當代時尚風格搭佐日式在地藝術以迎合歐、美、澳高端旅客需求,藉以最大化拉高租金收入。

 

改裝後除酒店經營外,也可作為長短租三個獨立單位分租使用,賦予物件經營靈活性,可因應國際情勢彈性調整經營方針,維持穩定收益報酬。

Before

-------------

南青山旅館-Model-01.jpg
南青山旅館-Model-02.jpg
南青山旅館-Model-03.jpg

舊有室內格局錯綜複雜,各個樓層並未做任何獨立分隔,整棟建築只能供給單一團體使用,作為任何其他用途使用都難以符合需求,若以現況做投資經營出租,預期固定收入將偏低,難以實際體現物件位於青山高檔區段的高報酬特性。

收益分析比較

收益比較分析                                            

After

-------------

整棟建築改裝後申請合法酒店執照,在都心青山地區作為酒店經營使用,三個房間單位每年能創造總和2,500萬日圓以上的營收,扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至約7%。倘若以銀行貸款七成作為計算,整體年投資報酬率可達約12%,以不動產為投資標的的投資操作來說,是可觀的穩定投資收入。

Before

-------------

原有整棟建築做為長租出租使用,每年固定租金收入約800萬日圓,扣除持有、維護成本及管理支出,整體房價投資報酬率約為4%。如以PMC主導建議的銀行貸款七成槓桿操作計算,整體年投資報酬率約為8%。

物件投資困難點                                          

物件投資困難點

1. 南青山精華地段,欲出售整棟物業難以尋覓,購入物件相當困難。

2. 青山地域劃分及都市計畫設定複雜,使用用途多有限制,事前調查作業繁瑣,旅館執照申請技術門檻較高。

3. 建築外觀及旅館內裝設計改裝需符合青山地段高標準,旅館設計及經營皆需要高度專業手法。

其他案例介紹                                            

九段下複合式

商業整棟建築

目黑川精品公寓酒店

表参道公寓住宅

六本木公寓住宅

bottom of page