九段下複合式商業整棟建築

選址及投資經營分析

東京都千代田區為日本政治及金融中心地帶，皇居特區連結武道館、千鳥之淵、皇居外苑及護城河周邊便是此區的核心，由於腹地不大且具政商名流群聚之特性，此區之整棟建築皆為資產家爭相競逐的稀有不動產。此特殊區段也是來訪東京的旅客每年春天前往賞櫻的旅遊勝地，千鳥之淵周邊的綠園道擁有最美的櫻花河岸景緻，緊鄰此地段的神樂坂則有著東京小巴黎之稱。此物件為六層樓高的RC一棟建築，帶有地下室及電梯，現況一樓為店面二、三、四樓為辦公空間，五、六樓則是住家，此棟建築徒步三分鐘即達最近的九段下地鐵站，坐擁都營新宿、東西及半藏門三條地鐵線，步行十分鐘範圍內還有神保町、水道橋及飯田橋三個地鐵站，共有九條地鐵線路可以做利用，四通八達，此棟物業是做為商業投資經營的上乘首選。

PMC諮詢分析客戶需求，為客戶量身訂制適合的投資方案，在都心地帶，整棟空屋的建築雖使用選擇彈性自由，能做多種類的經營規劃，但因物件稀有，多數開價偏高，且因空屋狀態導致物件收入佐證不足，有時難以申做貸款融資。在探尋待售物件時，若有價格低於市價行情的帶租約物件，PMC也會建議客戶承購，並接著建構合理

有效的租金收入改善計畫，藉以拉高固定租金收益及未來出售時的價格，賺取更高的投資報酬。

租金收入改善計畫

購入時現況

-------------

原有租客結構一樓為餐飲店承租，租金符合地區行情，二、三、四樓皆為法人承租作為辦公室使用，二樓的租金水準貼近市場水準，三、四樓的租金收益則明顯低於市價約30%，五、六樓住家格局則為空屋待租狀態，原定做為長期租約收租使用。

訂立改善方案

-------------

在協助客戶購入此物件之前，已先模擬訂立之後可執行的幾種改善方案，並計算出相對應的投入成本及投資報酬。決議維持履行現存一、二樓租約，嘗試回收三、四樓的物業，另作其他商業用途，以大幅拉高固定收益。

Before

After

執行改善計畫

-------------

第一階段：屏除將五、六樓長期出租的想法，邀請戰略合作夥伴Real Life In Tokyo操刀設計，投入適當資金，將五、六樓改裝為樓中樓格局的2LDK，申請合法民泊執照，投入日租民宿經營。

第二階段：對三、四樓房客正式提出租賃契約不更新通知，與房客洽談遷出事宜，日本的法令對於租客有完整的保護機制，搬遷請求的多次會面商談必須嚴謹，過程務求合法合理，並適當給予移居補貼，以利遷出作業圓滿完成。

第三階段：在三、四樓房客遷出後，偕同Real Life團隊著手設計改裝事宜，將三至六樓的物業規劃為Real Life KUDANSHITA高端精品公寓，申請合法酒店執照，作為長期投資經營使用，在三、四樓工事進行的同時，五、六樓持續經營日租民宿，維持高收入報酬。

室內設計規劃

After

-------------

借重RL專業團隊的設計及運營能力，將三至六樓規劃為Real Life KUDANSHITA高端精品公寓酒店，一層一戶共計三個行政套房格局單位，三樓為附有一大床及一小床的1LDK，四樓為完整的2LDK房型，五、六樓則設計規劃為Penthouse概念的2LDK高端行政套房房型，另外利用地下室及樓梯間畸零空間設置儲藏整備室及烘乾室以供酒店經營使用。

以三套完整生活配備的行政套房酒店房型作為公寓式酒店經營使用，內裝設定當代時尚風格搭佐日式在地藝術以滿足歐、美、澳高端旅客需求，藉以最大化拉高租金收入。

改裝後除酒店經營外，也可作為長短租三個獨立單位分租使用，賦予物件經營靈活性，可因應國際情勢彈性調整經營方針，維持穩定收益報酬。

Before

-------------

五、六樓原有住家格局裝修質感稍差，明顯不足以作為高端旅宿使用，租金表現預期將偏低。三、四樓室內狀態陳舊不堪，原有辦公室格局簡陋不敷商業用途使用，無法展現物件位於千代田政經中心區段的高報酬特性。

收益分析比較

收益比較分析

After

-------------

收益分為兩階段改善成長：

第一階段

在三、四樓房客遷出之前的六個月，一至四樓維持原有收租，先將五、六樓改裝為日租民宿經營，整棟年收益可達約2100萬日圓，扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至約6.5%，倘若以銀行貸款七成作為計算，整體年投資報酬率可達約14% 。

第二階段

在三、四樓原有租客搬遷後，將三至六樓整體設計改建為高端精品公寓酒店，在政經中心的千代田區作為酒店經營使用，加上原有一、二樓的長租收入，每年能創造總和約3,500萬日圓的營收，扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至約8.5%。倘若以銀行貸款七成作為計算，整體年投資報酬率可達約18%，以不動產為投資標的的投資操作來說，是可觀的穩定投資收入。

Before

-------------

原有整棟建築做為長租出租使用，每年固定租金收入約1350萬日圓，扣除持有、維護成本及管理支出，整體房價投資報酬率約為4.2%。如以PMC主導建議的銀行貸款七成槓桿操作計算，整體年投資報酬率約為8%。