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目黑川精品公寓酒店
選址及投資經營分析

選址及投資經營分析                                    

       世田谷、涉谷及目黑三區的交界處,作為東京青、中世代文青集散地,是東京人心目中的高級住宅地段,位於物件周邊的目黑川則是個性店家林立的時髦街區,滿佈櫻花的目黑川河畔更為每年春天旅客爭相到訪的賞櫻朝聖地,這個區段的整棟建築皆是資產投資家喜愛的投資選擇。此三層樓獨棟建築地理位置佳,徒步一分鐘可抵池尻大橋地鐵站,一站即達東京交通中心樞紐–涉谷站,為投資酒店經營的佳選。

       PMC諮詢分析客戶財務狀況及資產配置需求,量身訂制符合預算的投資方案,並藉由整合在地專業不動產仲介業者,建立迅捷資訊脈絡,構築稀有物件資源共享網路,以獲得第一手精選不動產買賣資訊,進而購置精華地段值得投資的不動產,以專業規劃管理創造高投資報酬。

       協同東京在地策略合作夥伴 - 高端公寓酒店品牌Real Life團隊操刀整體設計改裝及酒店經營管理,以酒店經營將投資收益最大化,創造不動產高投報固定收益。

建築外觀

建築外觀                                                    

After

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借重RL團隊專業設計能力,將外觀翻新改裝後,呈現沉穩高雅氛圍,以貼近地段調性的手法,利用高端素材包裝高質感物業,推升酒店住宿賣價,同時拉抬不動產淨值,進一步提升整體投資效益。

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原有建築作為幼兒園使用,外觀設計較可愛溫馨,原木裝飾板陳舊,整體呈現過時老氣,不符合地區文青個性氣息,做為酒店使用欠缺高端商業識別個性,老舊的建築視覺表現也會拉低整體不動產價值。

室內設計規劃

室內設計規劃                                            

After

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將整棟建築三層樓變更規劃為一層一戶獨立格局的三個單位,可用空間最大利用下,分別設計為兩間2LDK及一間1LDK的大空間,另外利用玄關空間設置儲藏櫃,並利用頂樓多餘空間設置烘乾機以便酒店經營使用。

 

以三套完整生活配備的行政套房酒店房型作為公寓式酒店經營使用,內裝設定當代時尚風格搭佐日式在地藝術以最大化滿足歐、美、澳高端旅客需求,藉以最大化拉高租金收入。

 

改裝後除酒店經營外,也可作為長短租三個獨立單位分租使用,賦予物件經營靈活性,可因應國際情勢彈性調整經營方針,維持穩定收益報酬。

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舊有室內格局作為幼兒園設計使用,各個樓層並未做任何獨立分隔,整棟建築只能供給單一團體使用,作為任何其他用途使用都難以符合需求,若以現況做投資經營出租,預期固定收入將偏低,難以實際體現物件價值。

收益分析比較

收益比較分析                                            

After

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整棟建築改裝後申請合法酒店執照,作為酒店經營使用,三個房間單位每年能創造總和2,000萬日圓以上的營收,扣除管理營運及其他必要支出能將整體房價投資報酬率拉升至約7.5%。倘若以銀行貸款七成作為計算,整體年投資報酬率可達約15%,以不動產為投資標的的投資操作來說,是可觀的穩定投資收入。

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原有整棟建築做為長租出租使用,每年固定租金收入約400萬日圓,扣除持有、維護成本及管理支出,整體房價投資報酬率約為4.5%。如以PMC主導建議的銀行貸款七成槓桿操作計算,整體年投資報酬率約為8%。

物件投資困難點                                          

物件投資困難點

1. 物件作為旅館申請使用,須特別注意通行道路使用區分,除公道及私道之外,牽涉到私人土地通路的物件,地主的通路使

    用同意書更是必要。

2. 整棟建築改裝為旅館使用,外觀及內裝都需要專業設計施工團隊操刀,在東京僱請有經驗的設計公司成本頗高。

3. 旅館經營需要品牌形象及專業經理,行銷及管理皆為困難點。

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