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【日本租約類型】「普通契約」vs「定期契約」


日本的租賃契約有別於其他國家,分成「普通契約」和「定期契約」兩種類型,市面上的租約超過9成都是「普通契約」,然而在日本投資物件時,首先需要了解租賃的契約型態,針對自己的投資規劃進行選擇。


【普通契約】

習慣會設定兩年,期滿時房客支付續約金並擁有優先續約權,屋主不得中途要求解約或擅自請房客退租,可以說相當於「沒有期限的契約」。


「房東中途解約」:

日本租賃法規<借地借家法>規定,房東拒絕更新契約或中途解約,必須在六個月前提出,而且要有「正當事由」且對房客提出金錢上的賠償。

這邊所謂的「正當事由」定義相當狹隘。譬如:房子太老舊,房東想要重建、想要收回讓兒女居住…等,一般可以想到的正當事由,都不足以作為屋主解約的條件。

在法院眾多的判例中,房東必須支付一定的賠償金給房客,才得以讓房客解約。


「房客中途解約」:

一般租約中都會訂有房客中途解約的特約條款,通常是房客解約必須在一個月前提出,跟兩年契約期間沒有關係,隨時都可以提出,也不需要支付違約金。

※有的房東會另訂違約金條款。


【定期契約】

定期契約是「有期限的契約」,契約期間到期合約就結束。招租時房東可以決定契約期間,也可以指定一個明確的日期。若是未來有收回自住的計畫,建議採用定期契約,但某種成程度上會造成房客的不便,所以在日本定期契約不如普通契約常被使用,招租時的租金條件也因此需要比普通契約優惠,才能受到房客青睞。


「中途解約」:

契約期間房東一樣是沒有辦法提出解約。而房客因不得已的理由要解約,一樣必須在一個月前提出。

※除非房東有另訂解約特約條款。

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